どうも、ずしおです(^o^)ﾉ
自分は以前、賃貸借契約の仕事をしていた時期がありまして、不動産取引について日頃考えていることがあります。
（仕事をしていたといっても２年くらいなもんで、「プロ」とまでは言えないレベルですが・・・）
今回は、仕事ではなくプライベートで土地を買った時のエピソードです。
仲介料が高いことについてについて、ちょっとつっこんでまとめてみました。
仲介業者のはなし
土地を買う時は、売主との「直接契約」という形もありますが、だいたいは仲介業者が間に立つパターンだと思います。
これは、売主がどんな人かもわからない場合に、仲介業者が調整役をしてくれるので安心感があります。
また、不動産取引について定める宅建業法では、「重要事項説明」のときに主任者証を提示することを厳格に定めていて、マンションの賃貸借契約等も含め、今のところ、どの業者もちゃんと提示をしてくれているので、法令がしっかり守られてるんだなぁ、と感じます。
して、その仲介業者はボランティアじゃないので、売主や買主から手数料をとって暮らしています。
「そりゃそうだ」 でしょうか。
ちょっと考えてみる「仲介業者の役割」とは
私が不動産の仕事をしてたときも、仲介業者はよく頑張ってくれていて、独自ネットワークや自社サイトなどを駆使してお客さんを連れてきてくれました。
価値ある仕事だと思います。
つまり、不動産業界において、仲介業とは「契約をまとめる仕事」ではなく、「広告だったりメディアの役割」が大きいと感じたわけです。
これを踏まえて別の業界で考えてみましょう。
例えば、「新商品アリエールジェルボール発売中～」なんてCM見て、近所のスーパーに買いに行ったら、広告代理店やテレビ局の担当者が出てきて、
「CMみた方は３％頂きま～す」
ってなことはあり得ると思います？アリエールだとしてもあり得ないですよね。
広告の費用は誰が負担すべき？
「洗剤と土地じゃ違いすぎる」と思うかもしれませんが、どちらにしても売買契約であることは変わりないのです。
洗剤はたまたま現金でぱぱっと支払いできますので軽い感じですが、土地の契約だって口約束だけでも成立します。
現金でその場で支払できたり双方の売買の意思が合意できていたりすれば、洗剤と同じように土地を買えます。
（土地を買うのと登記をするのは別のはなし）
と考えると、土地の売買でもマンションの賃貸借でも、販売するまでのコストは「売主が全額」負担すべきではないでしょうか？
買主が売主側のコストを直接負担する構造っておかしいと思ってます。
広告負担分は土地価格にのっけて売ればいいんです。
ちょっと詳しい人は「じゃぁ、買主側の片手だけだと手数料なし？」と思うかもしれませんが、そういうのも、売主側の仲介と交渉して料金を収受すればいいですよね。
（たぶんモメるんでしょうけど、本来そこは買主にとっては知ったこっちゃないはず）
仲介業が別のスタイルで収益を上げられるようにしないとダメ。
例えばマンションとかの賃貸契約で「仲介手数料１ヵ月」とかありますが、これも大家さんから取ってよ、って話です。
さらに言えば、報酬の発生の仕方も考え直した方がいいですよね。
車を現金一括ではなくローンで買えたりリースがあったり、スマホアプリを開発費の一部を払うのではなく月額利用料で払ったり。
まぁ世の中には色々な報酬の発生の仕方があります。
同じように、マンション賃貸の手数料も「賃料の月額３％」とするとか、方法あるんじゃないでしょうか。
それでは元がとれないでしょうか？考えてみましょう。
試算
マンションは入居者が１人かファミリーかにもよりますが、平均入居年数が３年～６年という統計があります。
仮に最短の３年（＝３６ヵ月）だとしても１０８％なので、従来の「手数料１ヵ月」を上回りますね。
むしろ長く住んでもらえれば１件の取引の収益性がアップするわけですね。
こういう旧態依然のやり方なんてどんどん正していかないといけない。
先日は座高だって、測かる意味ないから廃止になりましたよね。
なぜ変えろ！という声があがらないのか
単純明快。買う側が素人だから。
土地なんてものは、一生に１回買うか買わないか。買わない人だってたくさんいます。
つまりみんな「詳しくない」「わからない」の状態。
ドラゴン桜というマンガで、「弱者＝搾取されるカモ」の構図がありますが、現実にそうなっているのです。
カイジとかもそうですかね。
（ドラゴン桜、実際の１コマより）
変えるには、法律を大きく変えないといけない。
しかし、携帯電話の通信料も安くなりつつありますが、これは「毎月支払い高いなぁ」と国民全員が思っていたから変わったのであって、不動産取引は国民の何割かの人が一生に１回だけ「超高けぇ～」と思って泣き寝入りする状況なので、たぶん法律も何も変わりません。
いったんアンケート
Loading ...なるほどね～。
こんな現状ではどうすればいいのか。
与えられた環境下でうまいことやってくしかないですね。当面は。
正論ふりかざす人よりも世渡り上手な人の方が出世しますし、強い恐竜よりも環境の変化に耐えた動物の方が生き残ったのです。
ということで、考えられるのは２パターン
①仲介業者に頼らない。（＝手数料タダ）
②手数料について減額交渉する。
①仲介業に頼らない。
WEBサイトから情報をみて仲介業者に声をかけると、それ以降に他の仲介業者に声をかけたり、売主と直接契約を申し込もうとすると、「抜きだ飛ばしだ！手数料払え～」となります。
まぁ、仲介業者としては、「情報提供したことに手数料請求の権利が発生する」と思っているので当然でしょう。
ということで、お金を払いたくなければ、仲介業者に頼らないように、最初から売主に自力でたどりつくようにしましょう。
②減額交渉をする。
前回も書きましたが、手数料「３％+６万円」は、あくまでも「限度」であり減額が可能ですが、「３％＋６万円」と定められていると勘違いしている人もいるようです。
この「限度」は、不動産業者が素人をフルボッコにしないように上限を定められたものですが、これが結果として「高い」と感じる要因につながってます。
この「限度」を減額できることを知らないと損します。
タイミングとしては、「契約前」までに交渉しないといけません。
そして、「購入申込みの直前」が最も効果的です。仲介業者はすぐにでもハンコが欲しいので。
ただ、仲介業者からは、手数料の条件についての発言は絶対にされません。
買主が知らないうちにとっとと契約日を迎えてしまい、しれっと「３％+６万」と記載された契約書に印を押させてしまうのです。
ちょっとここで質問タイム
Loading ...↑結果だけみることもできます。
「で、それらを知ってた ずしお氏は実際にはどうしたんすか」という質問について
上の話と逆のことを言う結果になるのですが、仲介業者に頼んだ上で、限度満額の手数料を払いました。
これは、自分が不動産の仕事の経験もあり、仲介業者を尊重して、倫理感を大事にしたかったから。良く言えばね・・・。
しかし、今となっては後悔している。
結果として、仲介業者が尊重に値せず倫理観が通じない相手だったように感じたんです。あぁ、悔しい。
そもそもですが、購入した土地については、仲介業者と連絡取り合うより前に、車で通りがかってノボリが出ていて販売中であるのを知っていました。本当はこの段階で直接売主に連絡すれば良かったんですけどね。
愚痴や悪口はあまり言わないのですが、ここで発信することで、これから買う方への情報としたいのであえて書くこととします。
仲介業者の不備について
①建築条件の記載について
購入したい土地をwebで調べてみたときに、同じ土地が建築条件「付」と「-」の２種類で出ていました。
住友林業で建てたかった私は「建築条件なし」で建てられることが必要だったので、「-」の方の業者に「付」ではないのか確認のため電話したことが、今回の仲介業者とのやりとりのはじまり。
確認した結果、結局は「建築条件付き」でした。なんだよ！
→建築条件が「付」と「-」とでは大違いであり、「-」となっていることが、「この仲介業者では建築条件がないのかもしれない」と誤認させ連絡をとらせるきっかけにするには十分。
建築条件に絡んでおとり広告だと指摘される事例もあるので、今回の件も自社に電話させたいための誘導の「おとり」だと言えないことはないんじゃないでしょうか。
まぁ、おとりだと言うには言い過ぎですが、いずれにしても正しい情報を載せてないのは困りますよね・・・。
②延床、建築面積について
「建蔽率５０％、容積率１００％」の５０坪の土地は、例えば１階２５坪、２階２５坪、計５０坪の家が建てられるはずです。
で、業者さんに「その８割くらいのサイズで考えてます」と伝えたところ、「建ちませんね～」との回答が・・・。なぜ？
結局、今はなんの問題もなく建っているわけです。
あれは、建築基準法を知らないのか、計算ができないのか、どっちだったんだろう。
いずれにしても不信感が残りました。
③市街化調整とか条例とか
「市街化調整区域だと家が建たないが、条例等によっては建築可能となることがある」という物件があり、ウチもそういう物件だったので、「その根拠条例について、念のため仲介業者さんの方でも確認しておいて欲しい」と伝えたんですが、意味がわからなかった様子・・・。結局こちらから根拠条例について調べて提示しました。
自分が売る側だったら、本当に売れる状況にあるのか、調べてから案件として開示すると思うんだけど・・・。
④契約書面の作成方法、書面不足
まず、契約書なのに、誤字脱字がめちゃくちゃありました。
１０ヶ所以上修正しましたので・・。
あと、宅建主任者番号が正しくない。
「００１２３４５６」という番号だったとして、「１２３４５６」と書いてしまっていました。
こういうのは、「あとから数字を追記されないようにするため」とか「桁数に誤りがないか確認するため」とか、色々な意味があって「０まで含んでの番号が正式な番号」のはずなんです。
これについては、「０が入っていないけどなぜですか？」と質問して、やんわり正しく修正して欲しいアピールをしたのですが、「省略したんですよ」という意味不明の解答で、結局０は書かれませんでした。
これが、一担当者ならまだしも、そこの業者の社長が出てきてでの説明だったので、「もうダメだ・・・」と思いました。
細かいところで不備のある仕事をしていると、あとで、大きなところで取り返しのつかない失敗につながるケースが多いので、この０のような話も、普通は新人に真っ先に教えるレベルの話だとおもうんですよね・・。
⑤手数料について交渉可能であること
購入した土地については他にも同じ土地をねらっている候補者がチラついていたので、ウチが購入できるように速やかに進めたかったので、手数料の交渉自体深くつっこむつもりもありませんでした。
しかし、業者さんはそもそも手数料が「限度」であることを理解しておらず（それか知っていて嘘をついている？）「３％＋６万円は宅建業法で定められている」と言い出す始末。お話しになりません。
ということで
先ほど書いた「仲介業者を尊重して、倫理観を大事にしたかったから」という理由で、「仲介業者に頼んだ上で、限度満額の手数料を払いました」というのは完全に裏切られたように感じています。
自分の倫理観を大事にしすぎてしまって、結果として失敗したかなぁ、という話でした。
ではまた。
